购买住房却拿不出产权

今年54岁的何某珍是张先生的母亲，她与张某兵在1978年农历十月以农村风俗待客成亲，2007年2月8日才补办结婚登记。

2004年，何某珍与张某兵共同在游仙区某镇街上购买的宅基地上，投资修建好四层楼房一栋。2009年，张某兵将新建房屋进行了重新装修后，才与何某珍一起入住。2012年年底，张某兵因病去世。

2013年7月，绵阳城区市民李先生向何某珍出示了与张某兵签订的一份《房屋买卖协议》，称何某珍一家居住的房子，早在2004年，张某兵就交付给他使用了，并与2007年2月13日签订了《房屋买卖协议》。《房屋买卖协议》内容载明：“张某兵自愿将位于游仙区某镇××街两套房屋及房屋所占范围内的土地使用权出售给李先生。靠街一套建筑面积180.63平方米，另一套建筑面积198.27平方米;该楼层两套房屋的买卖价格共计为22万元;张某兵向李先生移交房产、提供该售房土地使用情况相关资料后，李先生一次性付清给张某兵22万现金;张某兵必须负责办理好该两套住房的土地使用证、房产证等相关手续……”

2007年2月15日，张某兵向李先生出具收条一张，载明：“今收到李先生名下购两套住房款22万元整”。尽管李先生有《房屋买卖协议》和购房款收条，却没有土地使用证、房产证等相关手续。

《房屋买卖协议》是否有效

那么，这份有买卖双方签字的《房屋买卖协议》是否有效，为何长达7年多没有办土地使用证、房产证等相关手续呢?

2013年10月22日，何某珍等亲属诉至游仙区法院，以涉案房屋系何某珍、张某兵夫妻共同财产，对张某兵在生前将该房屋卖出并不知情，要求确认该房屋买卖合同无效。

法院调查发现，涉案房屋所处的位置的集体成员身份为居民，张某兵在某镇的房屋是2004年修建，2005年就修好了。镇国土所工作人员证实，场镇某街的土地性质是集体建设用地，该土地使用人可以修建房屋，之所以现在没有办证，是因为现在没有国有土地建设用地指标，该地址2003年实行的村改居，其集体成员是社区居民。也就是说，涉案房屋是小产权房。

由于是农村集体土地，李先生又非村民，所以一直无法办理房产证和土地使用权过户手续。

庭审中，何某珍陈述涉案房屋2008年才修完，他们一家2009年才入住。而李先生坚持张某兵在2004年就把房子交付给他了。

城镇居民不得购买农村房屋

法院审理后认为，证据表明涉案房屋2005年才修建完毕。而张某兵与何某珍从1978年起至2007年2月7日系事实婚姻关系，故涉案房屋应为张某兵与何某珍的夫妻共同财产。

法院同时认为，涉案房屋土地系集体建设用地，李先生又系城镇居民，非该集体经济组织成员，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”之规定，张某兵与李先生签订的《房屋买卖协议》违反法律禁止性规定，该协议无效。

该判决双方均未上诉，现已发生法律效力。目前，张先生已将李先生支付的购房款全部退还。

小产权房交易行为属违法

“近几年，利用农村集体性质土地上修建房屋，再出售给集体经济组织以外的人员并签订《房屋买卖协议》的情况十分普遍，但按照相关法规，我国目前不允许在集体土地上进行房地产开发，农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，市场上的小产权房都没有经过用地审批，未经过土地市场，国土部门从来没有承认其合法性。其房产交易的行为都属违法，也容易引发纠纷。”承办法官说，本案提示房屋买受人在签订协议或合同时，一定要审查出卖方房产及土地使用证手续是否齐全，对于手续不全的房产不能购买，以免引发纠纷。

采访本案时，记者还了解到，随着城市化进程加快，农房拆迁带来巨大经济利益的现实背景下，不少农民在变卖宅基地，售房多年后，罔顾道德和舆论，要求归还的案子日益增多。由于买卖农村宅基地缺乏法律支持，官司结果多数被判归还原村民。只有一种情况除外，那就是买方也是该村村民，且必须是没有分到宅基地的村民。